Trh s novými byty ožívá+ komentář CROSSING
Trh s novými byty ožívá
Kdo očekával, že finanční krize přinutí developery radikálně změnit jejich cenovou politiku a často dosti přezíravý přístup ke klientům, bude zklamán. Pozastavené projekty sice pomalu ožívají, ale jinak se prakticky nic nemění. Zájemce o nový byt se obvykle musí smířit s podmínkami, které pro něho nejsou příliš výhodné.
CROSSING-autor článku mapuje především situaci na realitním trhu s byty v Praze, nicméně některé zmíněné výtky vůči developerům lze chápat i celorepublikově.
Prodej nových bytů roste
Hodnotit situaci na českém trhu rezidenčních nemovitostí je obtížné. K dispozici totiž nejsou relevantní údaje. Dostupné informace a publikované názory odborníků však lze interpretovat jako převládající mírný optimismus. Finanční krize, která ochladila přehřátý trh s byty, se zdá být zažehnána. Zejména v Praze, na níž připadá drtivá většina v Česku probíhající bytové výstavby, se developeři zvolna vzpamatovávají. Oprašují své pozastavené projekty a chystají se vrhnout na trh další tisíce nových bytů.
Podle analýzy, kterou v lednu zveřejnila společnost EKOSPOL, developeři v roce 2010 v Praze prodali téměř 2 700 nových bytů v projektech s 50 a více byty, což představuje téměř 40% nárůst oproti „krizovému“ roku 2009. Na letošní rok analytici EKOSPOLu předpovídají prodej více než 3 000 nových pražských bytů. Poněkud méně optimisticky ovšem působí informace, že na konci roku 2010 developeři v Praze nabízeli více než 7 000 bytů, z nichž třetinu podle EKOSPOLu tvořily dokončené a dlouhodobě neprodejné byty.
Hlavním limitujícím faktorem prodejů bytů zůstává jejich cenová nedostupnost. Neprodané byty, poměrně draze postavené v dobách stavebního boomu, developeři příliš zlevňovat nechtějí, aby nezhoršili výsledky svého hospodaření. Byty v nových projektech pak nemohou nabízet výrazně levněji, aby nezhoršili prodejnost bytů z již realizovaných projektů. Výsledkem je, že při cenách kolem 50 000 Kč/m2 většina lidí by se svými příjmy dosáhla jen na malé byty, které ovšem neodpovídají prostorovým potřebám ani tříčlenné rodiny.
CROSSING-námi nabízené byty jsou nabízeny již ve stavu před výstavbou, kde cena nově budovaných bytů bude odrážet aktuální náklady na jejich výstavbu. Konkrétní cena za 1m2 u našich bytových projektů se pohybuje od 23.100 CZKvč.DPHa upravuje se dále podle zvoleného standardu výbavy bytové jednotky, podle výměry bytu v m2, podle zvoleného podlaží a podle atraktivnosti pozice domu ve městě.
Kvalitní bydlení nebo jen obdoba socialistických sídlišť?
Většina nových bytů je prezentována v superlativech vyzdvihujících jejich atraktivitu. Ve skutečnosti se ale jedná o slušné, ale nikterak výjimečné bydlení, které si v mnohém nezadá s bydlením ve zrekonstruovaném starším bytě. Ten lze přitom pořídit za podstatně nižší cenu. Pravidlem u „lidových“ developerských projektů zůstávají stovky bytů namačkaných na sobě s cílem umístit co nejvíce m2 zpeněžitelné plochy na co nejmenší pozemek. Hustota osídlení pak odpovídá panelákovému sídlišti.
CROSSING- je pravdou, že starší byt si pořídíte podstatně levněji, ale musíte počítat s nemalými výdaji na jeho rekonstrukci(developer čerpá slevy u svých dodavatelů , přičemž část těchto slev promítá do konečné ceny bytu, developer Vám účtuje u všech dodávek sazbu 10% DPH, Vy sami budete nakupovat materiály s 20% DPH ) a jen stěží dosáhnete toho, abyste měli nové společné prostory, nové rozvody instalací a byt, který bude splňovat kritéria energetické náročnosti. O časové náročnosti na provedení takové rekonstrukce ani nemluvě. A kde je potom ještě záruka za celé dílo, které většinou vytvoří po etapách různí řemeslníci nebo dokonce sám majitel bytu? Naše projekty mají dále tu výhodu, že se jedná o domy pouze s několika málo bytovými jednotkami a budou se realizovat na pozemcích v existující zástavbě převážně rodinných domů.
Podobné je to i s dispozičním uspořádáním bytů. Zcela opomíjeny jsou prostory pro uskladnění věcí. Spíže nebo šatny se v nových bytech prakticky nevyskytují. Nanejvýš lze za příplatek získat malou komoru umístěnou mimo byt. Zájemce o větší byt se pak musí smířit s tím, že standardem i pro velkou rodinu je nyní jedno WC a koupelna s vanou a jedním umyvadlem. Druhé umyvadlo lze někdy získat za příplatek. Druhé WC, sprchový kout nebo bidet už nikoliv. Architekt s nimi totiž nepočítal, takže se nikam nevejdou.
CROSSING- řešení problémů s ukládáním věcí přímo v bytě je vždy závislé na velikosti bytu. Pokud se odkládací místo v malém bytě v návrhu nevyskytuje, máte možnost dohodnout se s naším architektem na vytvoření takového prostoru buď už ve stavebním projektu ,nebo při upravování interiéru sádrokartonovými příčkami nebo nábytkem. Kvalita sanitárního vybavení našich bytů odráží především přání zákazníka a velikost samotné bytové jednotky.
Problémem starých i nových sídlišť zůstává absence odpovídající občanské vybavenosti. Nová restaurace, kavárna nebo kosmetika – to ano, ale školka, škola nebo ordinace lékařů? O tom, že v dosahu nově stavěného domů se takováto zařízení nalézají, se zájemce o byt na stránkách developera samozřejmě dozví. Ovšem o tom, že jejich kapacita je beznadějně vyčerpána starousedlíky, už nikoliv. Pokud se nová infrastruktura vůbec buduje, pak obvykle tempem, které s bytovou výstavbou ani zdaleka nestačí držet krok.
CROSSING-každý z našich projektů je umístěn v lokalitě , kde je celý komplex služeb v pěší vzdálenosti od Vašeho bytu , na webových stránkách projektů uvádíme i umístění dosažitelné infrastruktury v blízkosti domu.
Individuální přístup – nedosažitelný luxus
Další nectností téměř všech projektů zůstává uniformita a minimální ochota developerů cokoliv přizpůsobit požadavkům a přáním budoucích uživatelů bytu. Každý developer sice svou vstřícnost ke klientským změnám ve svých materiálech deklaruje, ale ve skutečnosti jim příliš nakloněn není. Představují pro něj totiž zbytečnou komplikaci. Většinou proto nabízí jen možnost výběru z několika barevných provedení obkladů, dekorů podlahových krytin a zařizovacích předmětů, popř. i pár balíčků typizovaných drobných stavebních úprav.
CROSSING-vzhledem k relativně malému počtu stavěných bytů, nemáme problém se pečlivě věnovat každému klientovi a přizpůsobit nový domov Vašim představám dle předložených požadavků.U nás najdete vstřícný přístup respektující Vaše jedinečné požadavky od zhotovení projektu až po jeho realizaci.
Realizaci těchto změn ale klient zpravidla musí zaplatit. Někdy je proto jednodušší a výhodnější změny provést ve vlastní režii až po převzetí bytu. Například zajištění dodatečné demontáže nevyhovující levné laminátové plovoucí podlahy a položení jiné, kvalitnější často vyjde levněji, než se snažit dodávku oné kvalitní podlahy objednat rovnou u developera. Podobné je to třeba s požadavkem na výměnu standardních skleněných výplní v oknech za bezpečnostní, zvukově-izolační nebo protisolární.
CROSSING-změnu ve výběru materiálů nebo změnu dispozice bytu řeší naše Pravidla pro provádění klientských změn, ve kterých se dozvíte, jaký druh změny a do jakého termínu jste oprávněni po nás požadovat. Kromě zásahů do nosných a podlahových konstrukcí je možnost se dohodnout v podstatě na čemkoli, co nebude v rozporu se stavebními předpisy a územní regulací výstavby.
Absolutní nechuť k nestandardním klientským požadavkům se netýká jen již realizovaných projektů, kde ji lze celkem pochopit, ale i projektů teprve zahajovaných. Zvláštní přístup přitom nemohou očekávat ani zájemci o velké a (především cenově) nadstandardní byty. Za stometrový byt s větší terasou sice zaplatí 6 až 7 miliónů korun, ale pokud projektant s touto možností nepočítal, klient si bez dalších velkých výdajů elektricky ovládané markýzy nad okna nebo vířivku na terasu nepořídí. Chybí totiž potřebná elektro- a vodoinstalace.
CROSSING-naše projekty s těmito požadavky předem počítají, viz. naše Pravidla pro provádění klientských změn.
Ber, nebo nech ležet
Obdobné problémy se týkají i smluvního zajištění prodeje bytů. Smlouvy, které někteří developeři klientům nabízejí, mohou být na samé hranici legality, neboť o jejich souladu s dobrými mravy (§39 občanského zákoníku) by se dalo v řadě případů s úspěchem pochybovat. Běžné je velmi striktní stanovení povinností a smluvních sankcí pro klienta, ale jen velmi vágní pro developera. O úpravě smluv podle požadavků zájemce o byt přitom developeři obvykle nechtějí ani slyšet.
CROSSING- při individuální úpravě vzorových smluv vždy záleží na samotném přístupu klienta, jeho uvědomění si svých práv a povinností, na pochopení složitosti celého projektu výstavby.
Garance pevné ceny a pevného termínu předání dokončeného a zkolaudovaného bytu zajištěná odpovídající smluvní pokutou není standardní součástí smluv zdaleka u všech developerů. Naopak zde bývá řada okolností vylučujících odpovědnost developera za to, že se klient nebude moci v předpokládaném termínu do svého bytu nastěhovat. Nijak velké nejsou ani záruky za kvalitu stavebních prací – například společnost EKOSPOL uvádí, že na zakoupený byt poskytuje záruku 2 roky a společnost Central Group jen o rok déle.
CROSSING- naše standardní záruční doba je minimálně 40 měsíců
Trh s novými byty v Česku sice ožívá. Jejich nabídka a podmínky, za kterých si lze nový byt pořídit, se ale příliš nemění. Otázkou tedy je, jak se developerům bude dařit nové byty prodávat. Méně nároční zájemci na ně totiž nemají finance a ti náročnější nejspíš budou více zvažovat, co za své peníze opravdu dostanou. Není nakonec lepší si byt pronajmout? Nebo místo pořízení bytu investovat do koupě a rekonstrukce staršího rodinného domu, když to vyjde skoro na stejné peníze?
CROSSING- za měsíční nájem staršího bytu zaplatíte v Hodoníně téměř stejnou částku jako za pravidelnou splátku hypotéky na nový byt. Pokud tedy dosáhnete na hypotéku ,co je pro Vás výhodnější?
Původní článek naleznete na adrese:
http://www.hypoindex.cz/clanky/trh-s-novymi-byty-oziva-nabidka-se-prilis-nemeni/